КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ


Офисные здания
В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты. 

Ведущие колсалтинговые компании в области коммерческой недвижимости, представленные на российском рынке, (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons / CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko / Cushman & Wakefield Healey & Baker), сформировали Определения Московского Исследовательского Форума.

С октября 2002 года, рабочая группа, координировала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и средствам массовой информации с целью предоставления единства информации, Московским Исследовательским Форумом был разработан метод классификации офисных помещений на здания класса А, B и C.


Классификация зданий
Офисное здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:
Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
Профессиональное управление зданием;
Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;
Подвесные потолки;
Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
Подземная парковка;
Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса «В» должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса «С» соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

Складские помещения
Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.

КЛАССИФИКАЦИЯ ЗДАНИЙ
Выделено семь классов. 
К первому («А») классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20-30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А». Единственное отличие – это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс «В-плюс» – это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и тому подобное) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов. 
Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и так далее. 
К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс («C-минус») – это старые (30-60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс «D» – те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.